关于房地产政策,你知道多少?

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 2021年6月27日晚7点,由江西省外高校赣籍学子团工委、江西财经大学图书馆、团委主办的赣青学术大讲堂在腾讯会议平台如期举办。本期主题为“房价怎么啦?——房地产调控政策解读:回顾与展望”。主讲嘉宾为厦门大学法学院教授、博士生导师、金融法研究中心主任刘志云教授,主持人为江西省外高校赣籍学子团工委常务副书记、厦门大学刑法学硕士汪宪和江西省外高校赣籍学子团工委学术部部长、厦门大学法律硕士(金融法方向)张龙翔,互动嘉宾为江西财经大学房地产管理系主任,房地产开发与管理专业学科带头人,硕士生导师刘旦老师和江西财经大学法学院讲师余鹏峰老师。本次讲堂是整个赣青学术大讲堂系列的第五期,也是江西省外高校赣籍学子团工委与江西财经大学图书馆、团委签约共建赣青学术大讲堂的首期。

活动伊始,主持人张龙翔以一则幽默段子引入本期主题,并对主讲嘉宾刘志云教授的学术成就及实务经验进行了充分的介绍,在充分激发观众兴趣之后,主持人宣布宣布讲座正式开始。

刘教授首先从本次讲座的背景入手,他提到,过去20多年间,房地产行业一直在聚光灯下,为数亿民众所“牵挂”。中国房价也被坊间戏称“世界投资史上的三大神话之一——永远不跌的中国房价”。围绕房地产调控政策手段、政策效果、个人风险规避,刘志云教授进行了全面详实地分析,结合着自己多年的研究心得,就本次讲座主题向同学们娓娓道来。

讲座的第一部分,刘教授表示,楼市十年(2003-2013)、历经九调,总体来看房价节节高升,但中间不乏房价下跌的情形出现。比较典型的是2008年的金融危机,促使房价伴随着全球经济下行而应声下跌。但是国家很快出台了政策刺激房地产市场,这样下跌的时刻并不算长。在刘志云教授看来,调控不是控制房价不涨,而是控制房价非理性上涨,使得房地产市场趋于良性发展。伴随着房地产行业在国民经济生活中的地位越来越重,国家对于房地产行业也愈发关注。从2014年的"930"救市政策到2015年"330"政策,很多县城补贴买房;从2016年,热点城市房价开始疯狂上涨。这时,房地产调控政策进入分水岭,一线和热点城市调控政策逐步收紧,三四五六线城市更加宽松。以2017年为重要节点,房价跨越式上涨。房地产调整政策不断趋严,2017年3月相当多的城市恢复限购限贷政策,部分城市不仅限购限贷还限卖。除此之外,还出现了许多新的调控手段,如:租售同权、共有产权、公租房、农村集体建设用地建设租赁房等,房地产调控长效机制初具雏形。从调控效果而言,2017年下半年至今部分城市房价先跌后涨,典型如北京上海深圳厦门等,2017年下半年至2018年下半年房价略有下跌,2019年开始房价上涨。2020年因为疫情下货币政策放松,一些城市房价强势反弹,创出新高。视线放到2019年:中央大政策不变,即房住不炒;地方小政策多元化,因城施策。中央约谈地方机制成为常态化。而2021年则进一步要求部分热点城市采取集中供地制度。

第二部分,刘教授讲述了2014年9月启动这一轮以房地产去库存为目标的调控政策的六步走历程,并提到从实际效果讲涨价与去库存有较大的关联。去库存一定程度上缓解了楼市困境,但其同样埋下了进一步拉升生产生活成本的重大的隐患,需要妥善处理与解决。在宏观的背景下,2016-2017年房价疯涨以及相关政策变化对我们个体的启示:谨慎追涨式买房决策,不要因为一时冲动而做出不理性地消费而成为接盘侠。此外,他将当前宏观经济形势浓缩为危机与出路两个词组。危机主要表现为:1.2008年金融危机后,宏观经济发展的难题凸显,尤其是最近几年呈现出了制造业"通缩",生活消费"通胀"的情况。我国GDP增长速度快于别国,房地产在其中起的作用不可忽视。但受到国际形势的影响,出口增速放缓,而如何发挥消费对经济的推动作用尚待摸索。2.经济结构转型艰难,产能过剩,刺激经济增长政策与房地产问题紧密相关。过去十年,我国对经济增长模式存在着一定的路径依赖,过去的高固投模式带来了经济的迅速增长,但在当前的形势下,经济增长模式转型已是迫在眉睫。高固投带动的经济增长效益持续降低,还带来了高债务,伴随货币超发、隐形通货膨胀,个人财富不断缩水的问题。短短十年,中国从高储蓄国家迅速变成高负债国家,地方政府、企业及居民的杠杆率飞升不得不引发人们的关注与思考。

受限于时间的原因,刘志云教授简单地总结了过去二十年过山车式的房地产调控政策效果有限的原因,包括:依赖固定资产投资的经济增长模式;货币超发;土地财政与土地供给不平衡;资产投资标的有限等。这些都不是房地产调控政策本身能够解决的,却极大的制约了房地产调控政策的效果。只有突破这些问题,房地产调控政策才能实现其良性目标。同时,刘志云教授展望了十九大后的系列房地产调控长效机制以及政策走向。最后,刘志云教授认为,解决老百姓“居有其屋”的目标,政府与市场都必须承担其自己的责任。政府的交给政府,市场的交给市场。在高房价的城市,未来房地产供给的基本格局应大致是:高收入人群买商品房,中等收入人群住共有产权房,低收入人群住公租房。

围绕着刘志云教授的分享。刘旦主任阐发了自己的观点,他认为房地产在中国具有很强的金融属性,和经济规律并不矛盾。我国房地产存在独特性、区域性的特点,这也就导致了我国各地房地产市场政策具有一定的差异化。去库存发生在宏观经济存在比较大压力情况下。房地产绑架了经济,所以有时候不得不拯救房地产市场。至于如何解决房价问题,一旦房地产完成了它的历史使命,它便会回归正常。房地产市场发展必然会经历一个暴利期,但是其黄金期已经过去。对于未来,刘旦主任秉持着乐观的态度,他认为,随着时间推移,房产的商品属性将进一步凸显,而房价也将回归理性。余鹏峰老师盛赞刘志云教授的分享,他认为讲座内容别出心裁,深入分析了宏观调控政策的效果与弊端,观点分明,极具启发意义。房地产问题本质是宏观调控政策问题,新债还旧债的问题。别具一格的讲演方式,数据详实,深入浅出地道出了房地产的调控政策的前世今生,生动形象地讲述了深奥难解的调控政策,大大增加了听众的知识。除此之外,余鹏峰老师还就财税法与房地产领域交叉的前沿内容与在场的同学进行了分享。

随着主讲嘉宾与互动嘉宾分享的结束,讲堂进入到提问环节,该环节由江西省外高校赣籍学子团工委常务副书记汪宪负责。在这一环节,赣籍学子从不同角度,围绕着本次讲堂的主题,提出了各式各样的问题。有的从时政发问,提问上海中考改革,调整学区资源分配方式对于房价的影响;有的从民众视角发问,询问刘志云老师宏观调整政策与民众心理预期的差异问题;有的围绕身边,询问所在小县城的房价与人口问题。面对同学们提出的问题,刘教授一一作答,并给出了仔细严谨的回复。与此同时,刘志云教授激励江西青年学子要努力提高自身学习知识和技能的水平,保持终身学习的习惯,不断提高自己,用自己的能力和才华去回报培养我们的家乡。

讲座最后,主持人汪宪对于本次讲堂进行了总结,并将其归纳为四点:其一,互联网时代赣青学术讲坛的开展非常有意义,能够邀请到刘志云老师做客非常荣幸;其二,刘志云老师的讲座高屋建瓴、大气磅礴,内容条分缕析,极具启发性;其三,正如习近平总书记提到“房子是用来住的,不是用来炒的”,房地产宏观调控,正是希望遏制市场上的一些炒房投机行为;其四,对于我们青年而言,面对“内卷”的问题,躺平是很多人的选择,但希望和梦想依旧在远方,希望大家振奋精神,不负时代。随着主持人宣布讲堂结束,本期赣青学术大讲堂圆满落下帷幕。